民法

二、贈與

     謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。（民法第 406 條）

   (一) 效力：

         1.贈與之撤銷：

            贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。
            經公證之贈與，或為履行道德上義務而為贈與者，不適用前項得撤銷之規定。（民法第 408
            條）

         2.贈與人之義務：

           (1)贈與契約一經生效，贈與人即負有移轉財產權之義務。

           (2)贈與人之窮困抗辯—贈與履行之拒絕：

               贈與人於贈與約定後，其經濟狀況顯有變更，如因贈與致其生計有重大之影響，或妨礙其扶養
               義務之履行者，得拒絕贈與之履行。（民法第 418 條）

         3.贈與人之瑕疵擔保責任：

            贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。但贈與人故意不告知其瑕疵或保證其無瑕疵
            者，對於受贈人因瑕疵所生之損害，負賠償之義務。（民法第 411 條）

   (二) 特種贈與：

         1.附有負擔之贈與：

            贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負
            擔，或撤銷贈與。（民法第 412 條第 1 項）

         2.定期給付之贈與：

            定期給付之贈與，因贈與人或受贈人之死亡，失其效力。但贈與人有反對之意思表示者，不在此
            限。（民法第 415 條）

三、租賃

   (一) 意義：

         謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物
         之孳息充之。（民法第 421 條）

         1.不動產租賃契約之方式：

            不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租
            賃。（民法第 422 條）

         2.地上權登記之請求：

            租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。（民法第 422-1
            條）

         3.租賃之最長期限：

            租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。當事人得更新期限。租用基地建
            築房屋者，不適用租賃最長期限之規定。（民法第 449 條）

   (二) 效力：

         1.出租人之權利義務：

           (1)租賃物之交付及保持義務：

               出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於
               約定使用、收益之狀態（民法第 423 條）。依上開規定可推知，出租人須負擔租賃物修繕責
               任。

           (2)權利瑕疵擔保責任：

               民法第四百三十五條規定（請求減少租金、終止契約），於承租人因第三人就租賃物主張權
               利，致不能為約定之使用、收益者準用之。（民法第 436 條）

           (3)物之瑕疵擔保責任：

               租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承
               租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。（民法第 424
               條）

           (4)法定留置權：

               A.不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。
                  但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金
                  之限度內，得就留置物取償。（民法第 445 條）

               B.承租人將前條留置物取去者，出租人之留置權消滅。但其取去係乘出租人之不知，或出租人
                  曾提出異議者，不在此限。（民法第 446 條第 1 項）

               C.承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權。（民法第 448 條前段）

         2.承租人之權利義務：

           (1)支付租金之義務：

               承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支
               付之。（民法第 439 條）

           (2)租賃物之使用收益：

               承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方
               法為之。（民法第 438 條第 1 項）

           (3)租賃物之保管義務：

               承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力（民法第
               432 條）。故可知，承租人對租賃物之保管負抽象輕過失責任。

           (4)時效：

               出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回
               權，均因二年間不行使而消滅。前項期間，於出租人，自受租賃物返還時起算。於承租人，自
               租賃關係終止時起算。（民法第 456 條）

           (5)租賃物之轉租：

               承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，
               承租人得將其一部分轉租於他人。（民法第 443 條第 1 項）

               A.租賃物為房屋以外之物：原則上不得轉租；但經出租人承諾，得轉租。

               B.租賃物為房屋：原則上得一部轉租；但有反對之特約，不得轉租。

         3.租賃對於第三人之效力：

           (1)出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人
               仍繼續存在（所有權移轉不破租賃原則）。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限
               逾五年或未定期限者，不適用之。（民法第 425 條）

           (2)土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房
               屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓
               人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項（租賃期限
               最長 20 年）規定之限制。（民法第 425-1 條）

           (3)租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存
               在。（民法第 426-1 條）